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            樓市政策優化效果漸現 房企乘勢發力

            202204/0815:35
            2022-04-0815:35
            來源: 上海證券報

            樓市政策優化效果漸現 房企乘勢發力

            核心提示: 房地產企業相關人士認為,政策起效需要一個周期,在“房住不炒”以及“三穩”的基調下,部分城市根據自身實際情況對樓市政策進行優化調整,房企也會因勢利導,針對不同的市場采取有效措施積極應對。

            “客戶來訪量有較大幅度增加,居民購房意愿有所提升。”對于多地調整房地產調控政策的影響,一位民營房企高管告訴記者。

            近日,哈爾濱、福州、綿陽、秦皇島、衢州、蘭州等多個城市相繼調整房地產調控政策,在首付比例、購房門檻等多方面進行“松綁”。資本市場上,房地產板塊“應聲起跑”,走出一波“困境反轉”行情。

            記者在采訪中發現,政策“松綁”已經開始起效,部門項目訪問量有所增加,不少房企也趁勢采取措施,為客戶提供更加有針對性的產品。不過,由于目前出臺政策的大多是非熱點城市,受益較為明顯的大多是區域性房企。

            房地產企業相關人士認為,政策起效需要一個周期,在“房住不炒”以及“三穩”的基調下,部分城市根據自身實際情況對樓市政策進行優化調整,房企也會因勢利導,針對不同的市場采取有效措施積極應對。

            區域性房企或受益明顯

            “國務院金融委專題會議之后,全國多個城市對當地的房地產政策進行了優化調整。從目前項目現場反饋的情況來看,客戶的來訪量有較大幅度增加,包括一些目前尚未調整政策的城市,老百姓購房的意愿也是有所提升的。”上述民營房企高管向記者表示,購房者的信心在恢復,但對房企銷售業績的轉化,目前來看效果還不明顯。

            該高管分析認為,房企3月銷售并未止跌回升可能存在兩方面原因:第一,疫情導致房企售樓處無法正常對外開放,繼而對銷售產生了較大的影響;第二,相較于2020年上半年政策效應的快速釋放,這一輪政策出臺后的市場反應明顯要緩慢一些,應該與購房者對于當前部分房企出現流動性困難的擔憂有一定的關系。老百姓去售樓處看房子,但到真正買房還有一個糾結和決策的過程。

            “現在我們的售樓處有一個很大的變化,會把境內外機構的投資評級直接掛出來。因為很多客戶上來會先問企業是否存在流動性問題。銷售員現在也特別愿意轉發這類信息,因為能夠給客戶帶來信心。”該高管說。

            “公司的鄭州項目已是尾盤階段,與新政出臺前并沒有太大的變化,倒是福州項目的客戶到訪量提高了。”另一家房企內部人士告訴記者,現在還沒有看到銷售明顯回暖的跡象,可能還需要時間。他表示,此前市場遇冷,企業早已使出渾身解數,把能用的措施都用起來。比如在鄭州,公司會使用一些線上線下的手段定向發掘客戶,也會通過折扣優惠,或為客戶提供軟性服務如保養保修等,促進銷售的提升。

            “公司會根據不同市場以及新出臺政策的情況定一個原則性的方針,積極適應市場形勢,針對性研究具體的措施。比如有些地方首付款比例、限購、限售都有放寬,那公司就會安排剛需或改善型產品優先入市,在營銷的目標客戶群上會根據業主來進行針對性營銷,在后續的銷售環節也會根據不同物業的受眾群體在首付比例、優惠比例啟動有針對性的措施。”有房企高管說。

            該高管表示,從政策出臺到市場反應肯定會有一個周期,現在講效果還很難預判。從政策趨勢來看,理論上肯定能促進企業銷售,加速公司資金回籠。部分城市樓市政策調整對于區域性房企會有比較直觀的作用,但對于全國性房企來說,有政策松動的城市還相對有限,對企業業績的提升目前還不太好判斷。

            多地松綁樓市政策

            4月7日,房地產板塊個股走勢分化。截至收盤,南山控股、中國武夷、新華聯等個股漲停,藍光發展、嘉凱城、中華企業等個股漲幅居前。與此同時,京投發展、廣宇集團、陽光股份、沙河股份、深物業A、信達地產等個股則以跌停報收。

            3月中旬以來,房地產股票領漲A股市場。這與針對房地產行業提出的一些新的表述有關系。

            3月16日,國務院金融委召開專題會議,研究當前經濟形勢和資本市場問題。會議指出,關于房地產,要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案,提出向新發展模式轉型的配套措施。

            此后,多個城市發文宣布調整房地產政策,最新的是甘肅省蘭州市。蘭州市印發的《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施(第1號)》明確提出降低個人購房門檻、加大住房公積金支持、松綁限購等措施。

            中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為,蘭州此次調控政策的出臺,一方面落實中央支持合理住房需求的政策導向,另一方面因城施策,加大需求端力度調整,對潛在合理的剛需及改善需求釋放、平穩購房者置業預期等均有著積極作用。

            作為省會城市,蘭州將首套房最低首付款比例降至不低于20%,支持合理住房需求的力度著實不小。根據諸葛找房數據研究中心統計,截至3月底,今年全國已有70余城調整房地產相關政策,調整方向涉及調整限購限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調房貸利率、發放購房補貼等多個方面。

            據記者梳理,自3月初鄭州出臺19條樓市新政之后,哈爾濱、福州、衢州、秦皇島、綿陽、蘭州等城市陸續優化松綁了樓市調控政策,大連則擬全面放開落戶條件。

            有助市場盡快探底

            廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,當前出臺樓市松綁政策的主要是一些非熱點城市。非熱點城市購房需求的人口基礎不像一線城市和部分二線城市那么強勁,所以對于相關政策進行調整也在情理之中。從政策效果來看,此次并不像2015年、2020年疫情后政策效果那么顯著,主要是因為,一方面,行業內部分房企信用風險爆發對供給端的沖擊導致購房者寧愿觀望也不愿意買房;另一方面,疫情導致購房者對于未來收入預期產生不確定性,放緩甚至擱置購房計劃。此外,金融體系對于風險的關注度導致銀行對民營房企的貸款有顧慮,因此不愿盲目將資金投向地產行業。

            他表示,當前全國大多數城市二手房價格還在下跌,說明行業風險仍在釋放的過程中,只能等市場穩定之后,情況才會慢慢好起來。

            上海易居研究院副院長楊紅旭認為,近期多地樓市政策頻頻松綁,有其行業內部原因,也有行業外部因素。就行業內部原因來看,去年下半年以來全國樓市轉入明顯降溫的節奏,截至目前全國樓市市場底部還未出現,除北京、上海之外,國內大部分城市市場比較低迷,同時部分房企流動性困難問題還有待解決,需要政策來支持市場盡快穩住。從外部因素來看,部分地區疫情反復,股市表現總體偏弱等因素疊加導致穩增長面臨一定的壓力。地方政府對于樓市調控政策優化調整的節奏在加快,主要表現在松綁限購和限售,預計接下來部分城市和地區也會跟進。

            楊紅旭表示,政策放寬有利于市場盡快探底,但有些地區想要快速穩住市場還是有一定難度的,尤其是個別中小城市,即便出臺政策,其市場底部的出現可能要滯后幾個月甚至半年時間。(張良)

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